Membongkar Rahasia Rumah Secondary!
Membeli rumah secondary seringkali menjadi pilihan cerdas karena lokasinya yang matang dan harganya yang biasanya lebih fleksibel. Apalagi jika dibantu oleh agen properti terpercaya, prosesnya bisa lebih mulus.
Namun, di sinilah letak tantangannya. Rumah bekas membawa serta riwayat, kondisi fisik, dan potensi masalah legalitas dari pemilik sebelumnya. Sebagai pembeli yang selektif dan mengutamakan keamanan investasi, saya punya 4 fokus pemeriksaan krusial, terutama ketika properti tersebut dipasarkan oleh agen:
1. Verifikasi Legalitas Dokumen Inti dan Status Kepemilikan (Wajib Libatkan Notaris)
Bukan hanya melihat, tapi memastikan keabsahan dokumen. Peran agen properti di sini adalah memfasilitasi, namun tanggung jawab pemeriksaan akhir ada pada Notaris/PPAT yang akan Anda tunjuk.
- Sertifikat Asli: Minta agen untuk menunjukkan Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (SHGB) asli. Pastikan nama yang tertera sesuai dengan KTP penjual.
- PBB dan IMB: Cek bukti lunas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir. Selain itu, pastikan rumah tersebut memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang sesuai dengan kondisi bangunan saat ini (termasuk jika ada renovasi).
- Status Sengketa: Lakukan Pengecekan Sertifikat ke BPN melalui Notaris untuk memastikan properti bebas dari sengketa, sita, atau agunan yang tidak tercatat. Ini adalah langkah pencegahan penipuan yang paling penting.
2. Inspeksi Fisik Bangunan Secara Mendalam (Jangan Tergoda Make-up Cat Baru)
Rumah secondary pasti memiliki keausan. Saya selalu menyarankan untuk tidak mudah terbuai oleh tampilan luar. Fokus pada “tulang punggung” rumah.
- Kondisi Struktur: Periksa pondasi, dinding (cari retak struktural, bukan hanya retak rambut), dan plafon. Apakah ada tanda-tanda kebocoran serius pada atap? Jika perlu, gunakan jasa inspektur properti (ahli bangunan) profesional untuk evaluasi struktural.
- Utilitas dan Plumbing: Cek instalasi listrik (apakah dayanya cukup dan instalasi lama?), air bersih (sumber air, kualitas, dan tekanan), serta saluran pembuangan/septik tank. Masalah pada utilitas bisa memerlukan biaya perbaikan yang besar.
- Rayap dan Kelembaban: Amati bagian kayu (kusen, pintu) dan area lembab pada dinding yang bisa mengindikasikan serangan rayap atau masalah drainase.
3. Evaluasi Lingkungan, Lokasi, dan Riwayat Properti
Kenyamanan hidup sangat dipengaruhi oleh lingkungan sekitar. Agen properti bisa memberikan informasi, tapi saya selalu melakukan due diligence pribadi dengan bertanya langsung kepada warga sekitar.
- Riwayat Bencana: Apakah area tersebut memiliki riwayat banjir, longsor, atau gempa? Cek ketinggian lantai rumah dari jalan.
- Akses dan Fasilitas: Seberapa dekat dengan fasilitas publik (sekolah, pasar, rumah sakit) dan akses jalan utama/tol?
- Lingkungan Sosial: Tanyakan kepada tetangga mengenai keamanan lingkungan (rawan maling?) dan bagaimana kondisi sosial (apakah lingkungan kondusif?). Riwayat properti (misalnya pernah kosong lama atau kasus kriminal) juga penting untuk diketahui.
4. Kredibilitas Agen Properti dan Kalkulasi Biaya Tambahan
Agen adalah jembatan Anda, jadi pilih yang terpercaya. Saya pastikan mereka transparan mengenai harga dan biaya-biaya tersembunyi.
- Verifikasi Agen: Pastikan agen tersebut terdaftar resmi di bawah kantor properti yang jelas dan memiliki rekam jejak yang baik.
- Anggaran Total: Selain harga jual, hitung secara detail semua biaya tambahan yang akan Anda tanggung, yaitu:
- Pajak Pembeli (BPHTB).
- Biaya Notaris/PPAT (termasuk pengecekan sertifikat dan Balik Nama).
- Komisi Agen (jika ada).
- Biaya Renovasi yang sudah Anda perkirakan dari hasil inspeksi fisik.
Pesan dari Saya: Beli rumah secondary adalah proses tawar-menawar antara harga dan kondisi. Pastikan Anda sudah tahu secara pasti berapa biaya renovasi yang dibutuhkan sebelum menetapkan harga beli. Dengan Notaris yang kredibel dan inspeksi fisik yang teliti, Anda bisa mendapatkan properti impian dengan tenang.